Pre-sale ဝယ်တဲ့အခါ မေ့ထားတတ်တဲ့ အန္တရာယ် ၅ ခု

ထိုင်းမှာ Pre-sale (Off-plan) ဆိုတာ အိမ်မဆောက်ခင် စက္ကူပေါ်မှာတင် ကြိုဝယ်ရတာဆိုတော့ စျေးတော့သက်သာတာအမှန်ပါပဲ။
ဒါပေမဲ့ စျေးသက်သာတာထက် စိတ်ချရဖို့က ပိုအရေးကြီးတဲ့အချက်တာက မိတ်ဆွေများ နားလည်ကြမှာပါ။
ဒါကြောင့် ဒီနေ့မှာ BLS ရဲ့ မိတ်ဆွေများ မေ့သွားတတ်တဲ့ အချက် ၅ ချက်ကို သေချာလေး ကြည့်ကြည့်ရအောင်။



၁။ EIA Approval မရသေးဘဲ ရောင်းတာ (အိမ်မက်က လေထဲမှာလား?)
ကွန်ဒိုဆောက်မယ်ဆိုရင် ပတ်ဝန်းကျင်ကို မထိခိုက်ကြောင်း အစိုးရဆီက EIA ဆိုတဲ့ "Green Light" အရင်ရရပါတယ်။


ဘာဖြစ်တတ်လို့လဲ?
Developer တချို့က EIA မကျသေးဘဲ စျေးလျှော့ပြီး အမြန်ရောင်းတတ်ကြတယ်။ တကယ်လို့ EIA အကျပ်အတည်းဖြစ်လို့ အစိုးရက ဆောက်ခွင့်မပေးရင် ပေးထားတဲ့ငွေတွေက "လေထဲမှာ" တင်ကျန်ခဲ့နိုင်ပါတယ်။


Solution ကဘာဖြစ်မလဲ?
EIA ရပြီးသား Project လား ဆိုတာ အရင်မေးပါ။ မရသေးရင် "မကျခဲ့ရင် ငွေအားလုံး အတိုးနဲ့တကွ ပြန်အမ်းရမယ်" ဆိုတဲ့ စာသားကို စာချုပ်ထဲမှာ မဖြစ်မနေ ထည့်ခိုင်းဖို့ လိုအပ်ပါလိမ့်မယ်။



၂။ ဆောက်တာနောက်ကျရင် "လျော်ကြေး" ရှိရပါမယ်။ (Delay Penalties)
အိမ်အပ်ရမယ့်ရက်ထက် နောက်ကျသွားရင် "ဆောရီး" ဆိုရုံနဲ့ မပြီးပါဘူး။ ဒါ့အပြင် Developer တွေက စာချုပ်ထဲမှာ သူတို့နောက်ကျရင် လျော်ကြေးပေးရမယ်ဆိုတဲ့ အချက်ကို သေးသေးလေးရေးထားတာ ဒါမှမဟုတ် ဖျောက်ထားတတ်ကြတယ်။ တကယ်တော့ ဥပဒေအရ သူတို့က မိတ်ဆွေရဲ့ တစ်ရက်ကို အိမ်တန်ဖိုးရဲ့ 0.01% လျော်ရမှာပါ။
စာချုပ်ချုပ်ရင် "နောက်ကျတဲ့ရက်တွေအတွက် လျော်ကြေး" ကို ရှင်းရှင်းလင်းလင်း ပါအောင် ကျွမ်းကျင်တဲ့ရှေ့နေကို အသုံးပြုပြီးစစ်ပါ။
ဒါဆိုကိုယ့်ဘက်က နစ်နာစရာ မလိုတော့ဘူးပေါ့။



၃။ Show Unit (နမူနာခန်း) သွားကြည့်တုန်းက ပစ္စည်းတွေက ရှယ်ပဲ၊ ဒါပေမဲ့ အခန်းအပ်တော့ တခြားဟာတွေ ဖြစ်နေတတ်ပါတယ်။
စာချုပ်ထဲမှာ "တူညီတဲ့ အရည်အသွေးရှိတဲ့ ပစ္စည်းနဲ့ အစားထိုးနိုင်သည်" ဆိုတဲ့ စာသားလေး ပါတတ်တယ်။အဲ့ဒါက Developer ကို စျေးပေါတဲ့ ပစ္စည်းတွေ သုံးဖို့ လမ်းဖွင့်ပေးလိုက်သလိုပါပဲ။
အကြံပြုရရင် နမူနာခန်းမှာ ပါတဲ့အတိုင်း Brand အတိအကျကို စာချုပ်နောက်ဆက်တွဲမှာ ဓာတ်ပုံနဲ့တကွ ပူးတွဲချုပ်ခိုင်းဖို့ လိုအပ်ပါလိမ့်မယ်။



၄။ Project ကြီး ရပ်သွားခဲ့ရင် (Developer Insolvency)
ဒါကတော့ အဆိုးဆုံးပါပဲ။ ဆောက်လက်စတန်းလန်းနဲ့ Developer က ပိုက်ဆံပြတ်ပြီး ထွက်ပြေးတာမျိုးပေါ့။
ကုမ္ပဏီက ဒေဝါလီခံလိုက်ရင် မိတ်ဆွေပေးထားတဲ့ Down Payment တွေ ပြန်ရဖို့က တော်တော်ခက်သွားပါပြီ။ Developer ရဲ့ နောက်ကြောင်းကို ကျွမ်းကျင်သူများနဲ့သေချာစုံစမ်းပြီး ဖြစ်နိုင်ရင် ငွေကို ဘဏ်က ကြားခံထိန်းပေးတဲ့ Escrow Account သုံးတဲ့ Project မျိုးပဲ ရွေးဝယ်ဖို့ တိုက်တွန်းပါရစေ။



၅။ အမည်ပြောင်းတော့မှ ထွက်လာတဲ့ စရိတ်တွေ (Hidden Costs)
အိမ်ဈေးက ၅ သန်းဆိုရင် ၅ သန်းပဲ ကုန်မယ် ထင်ထားတာလား? မဟုတ်သေးဘူးနော်။
ဘာဖြစ်တတ်လဲဆိုရင် အခန်းအပ်တဲ့နေ့ကျမှ Maintenance Fee, Sinking Fund, မီတာခ ဆိုပြီး ဘတ်သောင်းချီ (သို့) သိန်းချီ ထပ်ကုန်တတ်ပါတယ်။
ဒါတွေကို ကြိုမတွက်ထားရင် ငွေရေးကြေးရေး အခက်တွေ့နိုင်ပါတယ်။

ကိုယ့်ဘက်က တခါထဲ cover ဖြစ်အောင်အမည်ပြောင်းတဲ့နေ့မှာ တစ်ပြားမှ ပိုမကုန်စေအောင်


စာချုပ်မချုပ်ခင်မှာ Developer ရဲ့ အရောင်းဝန်ထမ်းကို "Closing Cost Estimation Sheet" (သို့မဟုတ်) "Transfer Date Expenses" ဇယားကို တောင်းထားပါ။
• အဲ့ဒီဇယားမှာ အမည်ပြောင်းခ (Transfer Fee)၊ မီတာခ၊ ရန်ပုံငွေ (Sinking Fund) နဲ့ Common Fee စတာတွေကို အတိအကျ တွက်ချက်ပြခိုင်းပါ။
• ဒါကို ရထားရင် နောက်ဆုံးနေ့မှာ ဘယ်လောက်ကုန်မလဲဆိုတာ ကြိုသိရလို့ ငွေအင်အား ပြင်ဆင်ထားနိုင်ပါတယ်။


ထိုင်းမှာ အိမ်ဝယ်ရင် Land Office ကို ပေးရမယ့် စရိတ် ၄ မျိုး ရှိပါတယ်။ ဒါတွေကို ဘယ်သူက စိုက်ထုတ်မလဲဆိုတာ ဝယ်သူဘက်က ညှိနှိုင်းထားလို့ ရပါတယ်။
• Transfer Fee (2%): များသောအားဖြင့် ဝယ်သူနဲ့ ရောင်းသူ ၁% စီ ခွဲပေးကြပါတယ်။
• Business Tax (3.3%) သို့မဟုတ် Stamp Duty (0.5%): ဒါက များသောအားဖြင့် ရောင်းသူ (Developer) ကပဲ ပေးရတာပါ။
• Withholding Tax: ဒါကလည်း ရောင်းသူရဲ့ တာဝန်ပါ။



ဒီတော့ စာချုပ်ထဲမှာ "Buyer pays only 1% Transfer Fee, Seller pays all other taxes" ဆိုပြီး အတိအကျ ပါအောင် ညှိနှိုင်းချုပ်ဆိုပါ။


Maintenance Fee" ကြိုပေးရမယ့် ကာလကို ညှိနှိုင်းပါ။ ကွန်ဒိုအသစ်တွေမှာ Common Fee (လစဉ်ကြေး) ကို ၁ နှစ်စာ ဒါမှမဟုတ် ၂ နှစ်စာ ကြိုတောင်းတတ်တဲ့အတွက် promotion တစ်ခုခုပေးဖို့ ညှိနှိုင်းကြည့်ဖို့ အကြုံပြုချင်ပါတယ်။



မှတ်ချက်။ ။BLS Citrus သည် ရောင်းမှားဝယ်မှားမဖြစ်အောင် မဝယ်ခင် ဥပဒေအရ ဝယ်သူဘက်မှ ကာကွယ်ပေးမည့် Legal Check Support service သာဖြစ်ပါတယ်။
အရောင်းဝယ်များအားလုံး အဆင်ပြေကြပါစေခင်ဗျာ။